定性与顺位：以房抵债债权人的权利属性与清偿顺位

债权人，到底对这个房子享有什么权利？他是能把房子拿走（取回权），还是能就房子卖的钱优先受偿（别除权），还是只能和大家一起按比例分钱（普通债权）？这个权利属性的认定，直接决定了债权人的受偿顺位，是各方利益争夺的焦点。

一、取回权的排除：未过户房屋仍属破产财产

很多以房抵债的债权人会向管理人主张：我们签了协议，钱也付了，房子就是我的了，我要行使取回权，把房子拿出来，不纳入破产财产。

这种主张，在法律上是站不住脚的。

根据《民法典》的规定，不动产物权的变动，采取登记生效主义。也就是说，不管你签了多少合同，付了多少钱，交了房，只要没在不动产登记中心办理过户登记，所有权就还是债务人的。

最高人民法院在 (2020) 最高法民申477号威海广信案 中明确指出：破产取回权的基础是所有权。虽然双方签了以房抵债协议，但没有办理过户，也没有实际占有，那么债权人就没有取得所有权。因此，涉案房屋仍然属于债务人的破产财产，债权人不能行使取回权。

还有的债权人拿出旧的《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》，说特定物买卖中，付清全款的特定物不属于破产财产。但最高院在 (2021) 最高法民申9号案 中明确否定了这一点，因为旧的司法解释是针对旧破产法的，新的破产法和物权法实施后，那个条款已经失效了。现在的标准就是登记，没登记，就还是债务人的。

所以，只要没过户，哪怕你住进去了，只要没登记，房子就还是破产财产，你不能直接拿走。

二、别除权的适用：让与担保与优先受偿

虽然不能取回，但是在特定情况下，债权人可以就该房屋的变现款享有优先受偿的权利，这就是别除权。这主要适用于担保型的以房抵债，也就是让与担保。

如果双方在债务履行期届满前签订了以房抵债协议，并且办理了所有权过户登记，或者办理了预告登记，那么根据《民法典担保制度解释》第68条的规定，这就构成了有效的让与担保。

在这种情况下，虽然名义上房子过户给了债权人，但实际上这是担保。当债务人破产时，债权人不能直接取得房子所有权，但是他可以就这个房子的拍卖、变卖价款，优先偿还他的借款。这就是别除权。

注意：优先受偿也是要清算的。如果房子卖了100万，债权人的债权是80万，那剩下的20万要还给管理人，归入破产财产。不能说房子归你了，差价也不退了，那就是流押了，法律不允许。

三、物权期待权的例外：满足特定条件的优先保护

除了让与担保，还有一种情况，就是普通的以房抵债债权人，能不能享有类似买受人的物权期待权，从而排除其他债权人的执行，在破产中获得优先受偿？

根据《执行异议复议规定》第28条，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产，如果满足以下四个条件，可以排除执行：

那么，以房抵债的债权人，能不能适用这一条？

最高院的判例给出了肯定的答案，但条件极其严格。

在 (2020) 最高法民申6090号 案中，债权人通过以房抵债付了全款，并且在破产前就已经合法占有了房屋，没过户是因为债务人的原因。法院认定，这种情况下，他可以参照适用第28条，享有物权期待权，他的权利优先于普通的金钱债权人。

也就是说，如果你不仅签了协议，还早就住进去了，钱也全清了，不是你自己的原因没过户，那你这个权利是可以优先的。但是，如果你只是签了合同，没交房，没占有，那你就没有这个权利。

这也解释了为什么很多烂尾楼里，那些已经收房入住的抵债房业主，最后能拿到房子，而那些只签了合同没交房的，只能申报债权。

四、普通债权的兜底：大多数情况的最终归宿

对于绝大多数不满足上述条件的以房抵债债权人来说，最终的定性就是普通破产债权。

他们签了协议，没交房，没过户，也没登记。那么，他们的权利就是普通的金钱债权。他们不能把房子拿走，也不能就房子的钱优先受偿，只能等着管理人把所有房子都卖了，然后大家按照债权比例来分钱。

这看起来似乎对债权人不公平，但这正是破产法公平清偿原则的体现。破产程序就是要把所有的债权人拉到同一起跑线上，消除个别清偿，让大家按比例受偿。如果允许以房抵债的债权人拿走特定的房产，那就意味着他的债权获得了100%的清偿，而其他债权人却要承担损失，这才是最大的不公平。

本篇小结

以房抵债债权人的权利属性，呈现出一个清晰的梯队：

管理人必须根据债权人的具体情况，对号入座，准确认定其债权性质和清偿顺位。