选择与限制：管理人对以房抵债协议的解除权边界

对于那些尚未履行完毕的以房抵债协议，管理人能否依据《中华人民共和国企业破产法》（简称《破产法》）第18条的规定，直接解除合同？这一条款赋予了管理人对破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，享有选择解除或继续履行的权利，俗称 “挑拣履行权”。

然而，在以房抵债的语境下，这一权利的行使并非毫无边界。实践中，很多管理人一刀切地认为只要房子没过户，就都是双方均未履行完毕的合同，直接发解除通知，这种做法往往会引发大量的诉讼，甚至被法院认定为解除行为无效。

一、《破产法》第18条的适用前提

《破产法》第18条的适用有一个严格的前提，那就是 “债务人和对方当事人均未履行完毕”。也就是说，不仅债务人没交房没过户，债权人也没付完钱。只有在这种双向都未履行的情况下，管理人才有选择权。

那么，在以房抵债中，债权人的义务是什么？是支付购房款。如果债权人已经通过抵顶债务的方式，全额支付了“购房款”，那么债权人的合同义务是不是就已经履行完毕了？

最高人民法院在 （2021）最高法民申2462号 案件中明确指出：在以房抵债协议中，债权人已经通过抵顶债务的方式履行了支付购房款的主要义务，此时不存在债权人还有未履行完毕的义务。因此，该合同不属于“双方均未履行完毕”的合同，管理人无权依据第18条解除合同。

这一裁判观点划清了一个重要的界限：如果债权人已经履行完毕了己方的主要义务（即支付了全部对价，无论是现金还是抵债），那么管理人就丧失了合同解除权。 此时，剩下的只是债务人单方的交房过户义务，管理人不能再以“待履行合同”为由解除合同。

二、消费者身份对解除权的阻却

即便在某些情况下，合同可能被认定为待履行合同，如果债权人属于商品房消费者，管理人的解除权也会受到极大的限制。

根据最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，在房地产企业破产程序中，商品房消费者对买受的房屋享有超级优先的权利。这种权利优先于建设工程价款优先受偿权，也优先于抵押权。

但是，这里的关键在于，以房抵债的债权人，原则上不属于商品房消费者。

商品房消费者的保护初衷是为了保护生存权，保护那些为了居住而买房的普通人。而以房抵债的债权人，其本质是金钱债权人，买房只是为了抵债，不是为了居住。最高院在多个判例中反复强调：以房抵债的债权人，即便签订了买卖合同，也不能参照适用《执行异议复议规定》第29条关于消费者的保护规定。

典型案例：

在 （2020）最高法民申2256号 案中，债权人买了13套房子，显然是非居住用，法院认定其不属于消费者，管理人解除合同是合法的，因为继续履行就意味着个别清偿。

这就意味着，对于普通的以房抵债债权人，只要他们不满足消费者的条件，即便他们付了钱（通过抵债），如果继续履行合同会导致个别清偿，损害全体债权人利益，管理人在特定情况下仍可以拒绝履行。

三、预告登记与网签的不同效力

在实践中，很多债权人会主张，我们已经办理了网签或者预告登记，你管理人不能解除。这里必须区分网签和预告登记的本质区别。

即便办了网签，只要没过户，房子还是债务人的。而预告登记则具有更强的法律约束力。

四、解除权行使的法律后果

如果管理人依法行使了解除权，那么合同解除后，该如何处理？

根据新债清偿的理论，新债不能履行了，债权人可以回归旧债。也就是说：

• 债权人不能再要求交房；
• 但是，债权人可以要求管理人确认他原来的那笔金钱债权；
• 然后按照破产财产的分配比例来受偿。

这是最常见的处理结果。因为如果允许债权人拿走房子，就等于他的债权100%受偿了，而其他债权人可能只有10%甚至更低的受偿率，这显然违反了破产法的公平原则。

本篇小结

管理人的合同解除权并非万能钥匙。在行使之前，必须完成以下三步审查：

1. 审查债权人是否已经履行完毕付款义务——若已履行，则无权解除；
2. 审查债权人是否属于特殊保护的消费者——若属于，解除权受限；
3. 审查是否存在预告登记等物权性限制——若存在预告登记，原则上不能解除。

只有在法律允许的范围内行使解除权，才能既维护全体债权人的利益，又避免不必要的诉讼风险。